相場より高額なオフィスの賃料は減額できるでしょうか。
賃料減額請求に関するルール
会社のオフィスなど建物の賃貸借に関して、借地借家法32条1項は、現行賃料が「不相当」となった場合に借主から貸主に対する賃料増減額請求権を認めています。現行賃料が「不相当」か否かの考慮要素として、同法は以下の3点を挙げています。
①土地または建物に対する租税その他の負担の増減
②土地または建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動
③近傍同種の建物の借賃との比較
近隣の相場よりも賃料が高額であるという場合は③に該当しますので、オフィスの貸主に対して賃料減額請求をすることができます。
なお、賃料増減額請求は、将来に向かって賃料を変更するものです。したがって、過去に支払った賃料が相場より高額であったとしても、賃料の一部返還を求めることはできません。
また、ときどき聞かれることがあるのは賃料増減額請求のタイミングです。実務上は賃貸借契約更新の時期にあわせて検討することが多いのですが、法律上、更新時期における請求に限定されているわけではありません。
賃料減額請求ができないケース
賃料増減額請求は、どのような賃貸借契約でも可能というわけではありません。特に以下の２つのケースについては、借地借家法上、借主に賃料増減額請求権がないこととされています。
（１）一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合（借地借家法32条1項但書）
（２）定期借家契約であって借賃の改定に係る特約がある場合（借地借家法38条9項）
（１）は「増額」をしない特約がある場合には賃料増額をしないということです。したがって、仮に賃料「減額」をしない旨の特約がある場合でも、当該特約は無効です。このため、賃料減額請求は特約の存在にかかわらず可能です。
他方（２）に関して、会社のオフィスの賃貸借契約が定期借家契約とされることが近年増えています。定期借家契約であって借賃の改定に係る特約がある場合には、契約期間中における賃料減額請求ができませんので、減額交渉のタイミングは再契約の時期となります。
もっとも、定期借家契約の場合は貸主に再契約の義務があるわけではなく、また借地借家法上、借主に賃料減額請求権が認められているわけでもありません。このため、貸主が賃料減額を承諾しない場合には再契約ができず、オフィスから退去せざるを得ない点に留意する必要があります。
まとめ
実際に会社がオフィスの貸主に賃料減額請求をする場合、まずは穏便に口頭で協議をもちかけることが多いと思われます。
ただ、貸主が減額をしぶっており、一方で借主として減額をなんとか実現させたいという場合には、借主である会社から貸主に対して、書面により借地借家法に基づく賃料減額請求をする旨およびその根拠となる資料（近隣物件の賃料相場がわかる資料等）を送付し、検討を求めることになります。書面にすることにより、借主の請求内容および請求の時期を証拠として残すことができます。
貸主と借主との間で協議がまとまらない場合、制度上は裁判所における調停や訴訟による解決もありうるところです。しかしながら、賃貸借は相互の信頼に基づく継続的関係であることから、貸主が協議に応じない場合、現実には賃料増額はいったん諦めざるを得ないことが多いと思われます。したがって、交渉の際には事前に近隣の賃料相場を示す客観的資料（近隣物件の募集広告、鑑定評価書等）をできるだけ用意し、貸主が協議に応じざるを得ないと思えるように交渉を持ちかけることも大切です。
※この記事は、2023年12月7日に作成されました。
