【2021年4月公布】
不動産登記法改正で何が変わる？
改正点を分かりやすく解説！

※この記事は、2022年4月27日に執筆され、同時点の法令等に基づいています。

※この記事では、法令名を次のように記載しています。

• 不動産登記法…2021年4月公布の「民法等の一部を改正する法律」による改正後の不動産登記法
• 旧不動産登記法…2021年4月公布の「民法等の一部を改正する法律」による改正前の不動産登記法

2021年（令和3年）公布の改正不動産登記法とは？

不動産登記法改正の目的

近年、相続した土地の相続登記を行わないなどの理由から所有者が不明な土地や所有者の所在が不明の土地（以下「所有者不明土地」）が増加し、土地の利用の阻害や隣地への悪影響等が社会問題化しています。

そこで、所有者不明土地の発生予防を主な目的として、不動産登記法が改正されました。

なお、今回の改正では、所有者不明土地の利用の円滑化を主な目的とした民法の改正も同時に行われています。

不動産登記法改正の公布日・施行日

改正の根拠となる法令は、「民法等の一部を改正する法律」（令和3年4月28日法律第24号）です。

「民法等の一部を改正する法律」では、所有者不明土地問題の解決を目的として、民法、不動産登記法を含めたいくつかの法律が改正されています。

※施行日の詳細は各項をご確認ください。

また、民法の改正部分については、以下の関連記事で解説しています。

不動産登記法改正のポイントを分かりやすく解説

今回の不動産登記法改正のポイントは以下のとおりです。

これらの変更により、所有者不明土地の発生予防を目指しています。

それでは、詳細を見ていきましょう。

不動産登記法改正のポイントがわかりやすくまとまっている「新旧対照表」は、以下から無料ダウンロードできるのでぜひ活用ください。

相続登記に関する改正

相続登記の申請義務化

⇒2024年4月1日施行

旧不動産登記法では、相続登記の登記申請は義務とされていません。そのため、相続をした不動産の価値が乏しく、売却も困難であるような場合には、登記申請の手間や費用を省くなどの理由から、相続登記がなされないまま放置されることも多くありました。

そこで、今回の改正では、以下の内容が定められ、相続登記の申請が義務化されました。

相続登記申請義務については、罰則規定があり、正当な理由がないのに申告を怠ったときは、10万円以下の過料となります。(不動産登記法164条1項)

「正当な理由」の具体的な類型については、通達等で明確化される予定です。

相続登記申請義務は施行日（2024年4月1日）より前に相続が発生していた場合にも適用されます。（民法等の一部を改正する法律附則5条6項）

なお、この場合の履行期間（3年間）の起算点は、相続登記義務の要件を充足した日と施行日のいずれか遅い日となります。

相続登記の簡易化・合理化

旧不動産登記法でも、遺産分割前の共有状態をそのまま登記に反映することは可能でしたが、そのためには法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定が必要であるため、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸除籍謄本等の書類の収集が必要となり、登記申請に当たっての手続的な負担が大きくなっていました。

この大きな手続的負担が、相続登記が行われない理由の一つとなっていたため、今回、相続登記を義務化したことにあわせ、相続登記の簡易化・合理化も図られました。

具体的には、

を登記官に申し出る形式の、新たな登記制度が創設されました。（「相続人申告登記」。不動産登記法76条の3）

申出の際の添付書類は、申出をする相続人自身が被相続人（所有権の登記名義人）の相続人であることを証するための申出相続人の戸籍謄本です。

相続人が複数存在する場合でも、特定の相続人が単独で申請することができ、法定相続人の範囲及び法定相続人の割合の確定は不要です。

申出を受けた登記官は、所要の審査をした上で、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記します。（不動産登記法76条の3第3項）

相続開始登記の申請義務の履行期間内にこの申出を行った相続人については、相続開始登記義務を履行したものとみなされます。（不動産登記法76条の3第2項）

なお、申出をしていない相続人は、引き続き相続開始登記申請義務を負う点、注意が必要です。

住所等変更登記に関する改正

住所等変更登記の申請義務化

旧不動産登記法では、所有者の住所変更や氏名・名称変更についての登記（以下「住所等変更登記」）の申請は任意とされており、変更をしなくても大きな不利益がないことや、転居等の度に所有する不動産について変更登記をするのは負担であることなどから、放置されることが多くありました。
そこで、今回の改正では、所有権の登記名義人に対し、住所・氏名等の変更日から2年以内に変更登記の申請をすることが義務化されました。（不動産登記法76条の5）

住所等変更登記申請義務については、罰則規定があり、正当な理由がないのに申告を怠ったときは、5万円以下の過料となります。（不動産登記法164条2項）
「正当な理由」の具体的な類型については、通達等で明確化される予定です。

住所等変更登記申請義務は、施行日より前に住所等変更が発生していた場合にも適用されます。（民法等の一部を改正する法律　附則5条7項）
なお、この場合の履行期間（2年間）の起算点は、住所等変更が生じた日と施行日のいずれか遅い日となります。

住所等変更登記の簡易化・合理化

住所等変更登記の義務化にあわせ、手続の簡素化・合理化を図る観点から、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権的に住所等の変更登記をする制度も導入されました。（不動産登記法76条の6）

この制度は、自然人、法人それぞれについて定められており、自然人については、以下の方法で行われます。

また、法人については、以下の方法で行われます。

なお、法人の場合は、法務局は、所有権の登記名義人に対する変更登記をすることについての確認は行いません。

自然人・法人ともに、この方法により変更登記がなされた場合、住所等変更登記申請義務は履行済みとなります。

また、この制度の創設と併せて、どの法人が所有権の登記名義人として記録されているのかを厳格に特定し、その真正性を確保する観点から、所有権の登記名義人が法人である場合には、会社法人等番号が登記事項に追加されています。（不動産登記法73条の2第1項1号）

会社法人等番号の登記事項追加は、2024年4月1日から施行されます。

なお、施行前から法人が所有している不動産については、所有会社から申出をしてもらい、登記官が職権で会社法人等番号を登記することが予定されています。

不動産登記の公示機能をより高めるための改正等

今回の改正では、公示機能をより高めるため、以下のような改正がなされています。

また、DVが社会問題化する中、DV被害者等を保護するための登記事項証明書等の記載事項の特例も定められました。

形骸化した登記の抹消手続の簡略化

旧不動産登記法の下では、既に消滅した権利に関する登記が抹消されず、実態とは異なる登記が残ってしまうケースも問題となっています。

そこで、今回の改正では、一定の場合にはこれらの権利に関する登記の抹消を、登記権利者の単独申請により可能とする規定が設けられました。

今回定められた規定は、以下のとおりです。

不動産登記の公示機能をより高めるための改正等について、より詳しく知りたい方は無料ダウンロードできる「新旧対照表」をぜひご活用ください。

所有不動産記録証明制度等の創設

相続登記申請の義務化と併せて、相続人が被相続人名義の不動産を把握しやすくするための制度も新設されます。具体的には、登記官が、特定の者が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度（「所有不動産記録証明制度」）が新たに設けられました。（不動産登記法119条の2）

所有者不動産記録証明制度は、以下の場合に利用可能です。

また、登記官が他の公的機関（住基ネットなど）から取得した死亡情報に基づいて、不動産登記簿上に死亡の事実を符号によって表示する制度も新設されました。（不動産登記法76条の4）

この新制度により、不動産の登記名義人が死亡したことの把握が容易になり、所有者の特定などを円滑化する効果が期待されます。

外国に居住する所有権の登記名義人の国内連絡先の登記

国際化が進展する中で、海外在留邦人の増加や海外投資家による不動産投資の増加により不動産の所有者が国内に住所を有しないケースが増加しつつあり、その所在の把握や連絡を取ることに困難を伴うことが多くありました。

そこで、今回の改正では、所有権の登記名義人が外国居住者である場合に、円滑に連絡を取ることを可能とするため、所有権の登記名義人が国内に住所を有しないときは、その国内における連絡先を登記事項とすることが定められました。（不動産登記法73条の2第1項2号）

これにより、外国居住者が登記名義人となる場合には、連絡先として、国内における連絡先となったものの氏名・住所等の登記が必要となります。

なお、国内連絡先となるものについては、自然人でも法人でも可能となっており、不動産関係業者や司法書士等も連絡先となることができます。

登記簿の附属書類の閲覧制度の見直し

旧不動産登記法下では、土地所在図等の図面以外の登記簿の附属書類については、請求人が「利害関係」を有する部分に限って閲覧可能とされていましたが、この「利害関係」が具体的にどのような範囲のものを指すのかは必ずしも明確ではありませんでした。

また、プライバシーへの配慮から、登記簿の附属書類に含まれる個々の書類の性質・内容ごとに閲覧の可否をそれぞれ検討すべきとの指摘もありました。

そこで、今回の改正では、「利害関係」との要件を「正当な理由」に変更し、閲覧の対象となる文書の性質ごとに閲覧の可否を検討・判断することとしました。（不動産登記法121条3項）

「正当な理由」については、例えば、過去に行われた分筆の登記の際の隣地との筆界等を確認しようとするケースなどが想定されていますが、今後、通達等で明確化される予定です。
また、自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類については当然、閲覧が可能です。（不動産登記法121条4項）

DV被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例

旧不動産登記法下では、第三者に住所を知られると生命・身体に危害が及ぶおそれのあるDV被害者等については、実務の運用により、前住所を住所として登記することを認めたり、住所の閲覧を特別に制限したりする取扱いなどがされていました。

しかしながら、今回の改正により、DV被害者等についても相続登記や住所等変更登記等の申請義務化の対象となることに伴い、現在の取扱いについて必要な見直しをした上で、DV被害者等の保護のための措置を法制化する必要が生じました。

そこで、今回の改正では、DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等については、対象者が載っている登記事項証明書等を発行する際に、現住所に代わる事項を記載することができるようになりました。（不動産登記法119条6項）

現住所に代わる事項については、委任を受けた弁護士等の事務所や被害者支援団体等の住所、あるいは法務局の住所などが想定されています。

また、特例を利用できる対象者の具体的な範囲は、今後、省令で定められる予定です。

不動産登記法改正による実務への影響

今回の改正では、所有者不明土地の発生の防止を目的として、相続登記申請や所有者の住所等変更登記申請が罰則付きで義務化され、この義務は、施行日時点で既に相続や住所等の変更が生じている不動産についても課されます。

そこで、今後取得する不動産だけでなく、施行日時点で既に所有する不動産についても、必要な登記申請や手続がなされているか確認し、未了の場合には、行う必要があります。

また、法人においては、自己所有不動産について法人番号を登記する必要がありますが、既に法人が所有している不動産については、所有者の申出により登記官が職権で登記を行う運用が予定されていますので、これに対する対応も必要です。

さらに、国外所有者の国内連絡先が必須登記事項となったことから、国外所有者から国内所有物件の管理を受託しているような会社は、これに対する対応を検討する必要があります。

このように、今回の改正は、不動産の賃貸、管理や開発業務を行っている会社のみならず、自社ビルなど自己利用のために不動産を所有している会社にも大きな影響を与えます。
また、不動産の相続は誰にでも起こりうる問題です。
この機会に、今回の改正を十分に理解しておきましょう。

今回の改正では、不動産登記法に併せて、民法も改正され、共有制度・財産管理制度・相続制度・相隣関係の見直し等が行われています。
こちらについても、併せてご確認ください。

【解説つき】改正前と改正後の条文を新旧対照表で比較

条文の変更点がすぐにわかる解説つきの「新旧対照表」を以下より無料ダウンロードできるので、ぜひご活用ください。

〈サンプル〉

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参考文献

法務省民事局「令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」2021年12月

法務省「民法等の一部を改正する法律新旧対照条文」

法務省「民法等の一部を改正する法律・理由」

法務省民事局「所有者不明土地関連法の施行期日について」2021年12月

荒井達也著『Q&Ａ 令和３年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』日本加除出版　2021年