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【2022年5月18日施行】 宅地建物取引業法(宅建業法)改正とは? 改正点を解説!

契約ウォッチ編集部

契約ウォッチ編集部

2022/05/20 (公開:2022/01/21)
この記事のまとめ

「デジタル社会」の形成を目的としたデジタル改革関連法整備の一環として、宅地建物取引業法が改正されました。

今回の改正により、重要事項説明書やいわゆる37条書面等、不動産取引にあたり宅地建物取引業者が交付すべき書類について押印が不要となり、また、紙ではなく電磁的方法による交付が可能となりました。

不動産業界は、これまで、重要事項説明書や37条書面等について「紙による交付」が義務付けられていたため、電子契約化が遅れていました。しかし、今回の改正により、これらについて「紙による交付」が不要となったため、不動産取引の場面でも、今後、電子契約化が進んでいくと考えられます。

不動産の売買や賃貸は、どのような会社でも行う可能性がある取引です。この機会に宅地建物取引業法とはどのような法律か、また、今回の改正で何が変わったかを再確認してみてはいかがでしょうか。

この記事では、宅地建物取引業法の知識がない方にも、基本から分かりやすく改正のポイントを解説します。

この記事では、法令名を次のように記載しています。
・宅建業法…2021年5月公布の「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」による改正後の宅地建物取引業法
・旧宅建業法…2021年5月公布の「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」による改正前の宅地建物取引業法

2021年5月公布の宅建業法改正とは?

改正の目的

今回の宅建業法改正は、「デジタル社会」の形成による日本経済の持続的かつ健全な発展と国民の幸福に寄与するために制定されたデジタル改革関連法の中で、押印・書面手続の見直しの一環として行われました。

政府は、押印・書面手続の見直しについて、以下のように説明しています。

● 押印・書面に係る制度を見直すため、デジタル社会形成関係法律整備法の中で、48法律を一括改正。
● これにより、国民の利便性の向上及び負担の軽減を図る。

引用元│首相官邸「デジタル改革関連法案について」2021年3月

今回の改正は、現在様々な手続で必要とされている押印や書面の交付等がデジタル化の阻害要因となっていることから、デジタル改革関連法により一括して見直し、国民の利便性の向上や負担の軽減を図るためのものです。

その一環として、宅建業法において要求されている押印や書面交付についても見直されることとなりました。

公布日・施行日

改正の根拠となる法令は、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」(令和3年5月19日法律第37号)です。

「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」は、デジタル社会の形成に関する施策を実施するために必要な整備を行うための法律です。これにより個人情報やマイナンバーに関する法令、押印・書面手続が規定されている法律など、121もの法律が改正されています。

宅建業法の改正も、その中の一つとなります。

公布日・施行日(宅建業法の改正に関する部分)

公布日│2021年5月19日

施行日│2022年5月18日

宅建業法の概要

デジタル改革関連法による改正点を見る前に、宅建業法について少し復習しておきましょう。

宅建業法は、宅地や建物の売買・賃貸等を取り扱う宅地建物取引業者(以下「宅建業者」)を免許制とし、様々な規制を定めることで、健全な不動産取引を促進するとともに購入者等の保護を図ることを目的とした法律です。

宅建業法の主な内容は、以下のとおりです。(以下の記載は、2021年12月現在施行されている旧宅建業法に基づいています。)

今回の改正は、上記内容のうち、書面交付・押印に関する部分について行われています。

宅建業法改正のポイント

今回の宅建業法改正のポイントは以下のとおりです。

☆ 宅建業法上必要とされていた以下の押印が不要となりました。
・ 重要事項説明書への宅地建物取引士の押印
・ 宅地又は建物の売買・交換・賃貸契約締結後の交付書面への宅地建物取引士の押印

☆ 以下の書面交付につき、電磁的方法による交付が可能となりました。
・媒介契約・代理契約締結時の交付書面
・レインズ登録時の交付書面
・重要事項説明書
・売買・交換・賃貸契約締結時の交付書面(37条書面)

それぞれの改正について、詳しく見ていきましょう。

押印の廃止

 以下の書類について、旧宅建業法では宅地建物取引士の記名・押印が必要でしたが、改正により、押印は不要となりました。

・ 重要事項説明書
・ 宅地建物の売買・交換・賃貸締結後の交付書面

なお、宅建業者が宅地・建物の売買・交換について媒介契約・代理契約を締結したときに交付する書面については引き続き押印義務がありますので、注意が必要です。(34条の2第1項、34条の3)

それでは、押印が不要となった書類がどのようなものか、詳しく見ていきましょう。

重要事項説明書の押印廃止

宅建業者は、対象物件の売買・交換・賃借契約が成立するまでの間に、取引に係る重要事項について、取引の相手方等に対して、宅地建物取引士から、書面を交付して説明させなければなりません。

重要事項については、取引物件に関する私法上又は公法上の権利関係、都市施設の整備状況、取引条件など最小限説明すべき事項が法律上規定されています。(35条1項、2項、3項)

この重要事項を記載した書面を重要事項説明書といいます。

旧宅建業法では、重要事項説明書には宅地建物取引士による記名・押印が必要でしたが、今回の改正により押印が不要となりました。(35条5項、7項)

(宅建業法)
(重要事項の説明等)
第35条
1 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第5号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
(1)~(14) (略)
2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売(代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。)の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
(1)~(3) (略)
3 宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託(当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。)の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第5号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の利益の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。
(1)~(7) (略)
4 (略)
5 第1項から第3項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名しなければならない。
6 (略)
7 宅地建物取引業者は、前項の規定により読み替えて適用する第1項又は第2項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。
8~9 (略)

引用元│(改正該当部分)内閣官房「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案新旧対照条文」

(改正該当部分以外)「宅地建物取引業法」– e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

宅地・建物の売買・交換・賃貸契約締結時の交付書面への押印の廃止

宅建業者は、売買、交換又は貸借の契約が締結されたときは、取引の当事者に対し、代金又は借賃の額、その支払方法など契約書の内容のうち主要な事項を記載した書面を遅滞なく交付しなければなりません。(37条1項、2項)

この書面は「37条書面」と呼ばれていますが、売買等の契約書の交付をもって37条書面の交付とすることが認められており、一般的には、宅地建物取引士が契約当事者に対面して契約書を交付する形で行われることが多いものです。

旧宅建業法では、37条書面には宅地建物取引士による記名・押印が必要でしたが、今回の改正により押印が不要となりました。(37条3項)

(宅建業法)
(書面の交付)
第37条
1 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
(1)~(12) (略)
2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。 
(1)~(3) (略)
3 宅地建物取引業者は、前2項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名させなければならない。
4~5 (略)

引用元│(改正該当部分)内閣官房「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案新旧対照条文」

(改正該当部分以外)「宅地建物取引業法」– e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

電磁的方法による書面交付

2013年に閣議決定された「世界最先端IT国家創造宣言」に基づき様々なIT化施策が検討される中、対面が原則であった重要事項説明についても、2015年8月から「ITを利用した重要事項説明」の社会実験が行われました。また、2019年10月からは「重要事項説明書等の電磁的方法による交付」の社会実験も行われました。

今回の改正では、これらの社会実験の結果を踏まえ、旧宅建業法では書面による交付が義務付けられていた書面のうちいくつかについて、電磁的方法による交付が認められることとなりました。

今回の改正により電磁的方法による交付が認められることとなった書面は以下の4つです。

・ 媒介契約・代理契約締結時の交付書面
・ レインズ登録時の交付書面
・ 重要事項説明書
・ 37条書面

いずれの書面においても、紙に代えて電磁的方法により交付するためには、それぞれの書面毎に法律に定められた者(依頼者や取引の相手方等)から承諾をとる必要があります。

また、交付方法の詳細については、今後、国土交通省令で定められる予定です。

それでは、電磁的方法による交付が可能となった書類がどのようなものか、詳しく見ていきましょう。

媒介契約・代理契約締結時の交付書面の電磁的方法による交付

宅建業者は、媒介契約や代理契約(以下「媒介・代理契約」)を締結した場合、当該契約の依頼者に対し、希望する取引価額、報酬など契約書の内容のうち主要な事項を記載し、記名・押印した書面(以下「媒介・代理契約書面」)を遅滞なく交付しなければなりません。(34条の2第1項、34条の3)

書面交付が必要な媒介・代理契約は、
宅建業者が依頼者との間で結ぶ宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約
宅建業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約
です。
賃貸についての媒介・代理契約については、書面交付の義務はありません。

媒介・代理契約書面については、実務上は、媒介契約書や代理契約書がその役割を果たしています。

媒介・代理契約書面は、改正前は、「書面による交付」のみが認められていましたが、改正法により、電磁的方法による交付も認められることとなりました。(34条の2第11項、34条の3)

(宅建業法)
(媒介契約)
第34条の2
1 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
(1)~(8) (略)
2~10 (略)
11 宅地建物取引業者は、第1項の書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法(電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法をいう。以下同じ。)であつて同項の規定による記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面に記名押印し、これを交付したものとみなす。

(代理契約)
第34条の3
前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。

引用元│(改正該当部分)内閣官房「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案新旧対照条文」

(改正該当部分以外)「宅地建物取引業法」– e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

レインズ登録時の交付書面の電磁的方法による交付

依頼者との間で宅地・建物の売買・交換について専任媒介契約を締結した宅地建物業者は、国土交通省令で定める期間内に、対象物件の所在、規模、形質、価額等を指定流通機構(レインズ)に登録したうえで、依頼者に対し、登録したことを証する書面を交付しなければなりません。(34条の2第5項、6項)

専任媒介契約とは、依頼者が対象物件について、他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介・代理を依頼することができないことが定められた媒介契約をいいます。

専任媒介契約の契約期間中は他の宅建業者に依頼することができませんので、依頼した宅建業者に情報が囲い込まれてしまうといった不利益が生じることをさけるため、宅建業法により対象物件のレインズ登録が義務付けられています。

今回の改正により、このレインズに登録したことを証する書面も電磁的方法により交付することができるようになりました。(34条の2第12項、34条の3)

(宅建業法)
(媒介契約)
第34条の2
1~4 (略)
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。
6 前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
7~11 (略)
12 宅地建物取引業者は、第6項の規定による書面の引渡しに代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面において証されるべき事項を電磁的方法であつて国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を引き渡したものとみなす。

(代理契約)
第34条の3
前条の規定は、宅地建物取引業者に宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約について準用する。

引用元│(改正該当部分)内閣官房「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案新旧対照条文」

(改正該当部分以外)「宅地建物取引業法」– e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ

重要事項説明書の電磁的方法による交付

前述のとおり、宅建業者は、売買・交換・貸借契約等の取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、重要事項説明書を交付しなければなりません。(35条1項、2項、3項)

今回の改正により、この重要事項説明書についても、電磁的方法により交付することが可能となりました。(35条8項、9項)

(宅建業法)
(重要事項の説明等)
第35条
1~7 (略)
8 宅地建物取引業者は、第1項から第3項までの規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、第1項に規定する宅地建物取引業者の相手方等、第2項に規定する宅地若しくは建物の割賦販売の相手方又は第3項に規定する売買の相手方の承諾を得て、宅地建物取引士に、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第5項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供させることができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引士に当該書面を交付させたものとみなし、同項の規定は、適用しない。
9 宅地建物取引業者は、第6項の規定により読み替えて適用する第1項又は第2項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、第6項の規定により読み替えて適用する第1項に規定する宅地建物取引業者の相手方等である宅地建物取引業者又は第6項の規定により読み替えて適用する第2項に規定する宅地若しくは建物の割賦販売の相手方である宅地建物取引業者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第7項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし、同項の規定は、適用しない。

引用元│内閣官房「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案新旧対照条文」

37条書面の電磁的方法による交付

前述のとおり、宅建業者は、売買・交換・貸借の契約が締結されたときは、取引の当事者に対し、37条書面を遅滞なく交付しなければなりません。(37条1項、2項)

今回の改正により、この37条書面についても、電磁的方法により交付することが可能となりました。(37条4項、5項)

(宅建業法)
(書面の交付)
第37条
1~3 (略)
4 宅地建物取引業者は、第1項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて前項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし、同項の規定は、適用しない。
(1) 自ら当事者として契約を締結した場合 当該契約の相手方
(2) 当事者を代理して契約を締結した場合 当該契約の相手方及び代理を依頼した者
(3) その媒介により契約が成立した場合 当該契約の各当事者
5 宅地建物取引業者は、第2項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法であつて第三項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該宅地建物取引業者は、当該書面を交付したものとみなし、同項の規定は、適用しない。
(1) 当事者を代理して契約を締結した場合 当該契約の相手方及び代理を依頼した者
(2) その媒介により契約が成立した場合 当該契約の各当事者

引用元│内閣官房「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案新旧対照条文」

宅建業法に関するその他の改正

今回のデジタル改革関連法による宅建業法改正の内容は以上のとおりですが、不動産取引の態様やその際に必要な情報等は時代に応じ変化していくことから、宅建業法関連法令については、毎年のように細かい改正がなされています。

特に、重要事項説明書への記載事項についての改正は多く、最近でも、以下の内容が、説明・記載すべき重要事項として追加されています。

● 水害ハザードマップにおける取引対象の宅地又は建物の所在地等の水害リスク情報(2020年8月28日から)
● 改正後の改正踏切道改良促進法に基づく制限(2021年9月25日から)
● 改正後の特定都市河川浸水被害対策法に基づく制限(2021年11月1日から)

実務への影響

デジタル改革関連法による宅建業法の改正により、従来、書面による交付しか認められていなかった重要事項説明書や不動産取引関係書面について電磁的方法による交付が認められることとなりました。

これにより、宅建業者との「媒介・代理契約締結→重要事項説明書受領→不動産の売買・交換・賃貸契約締結」に至るすべての場面において、書面ではなく、電磁的記録の方法で行うことが可能となりました。

宅建業法上「紙離れ」ができる領域が格段に広くなったことに加え、デジタル改革関連法では、借地借家法や建築業法においても「紙離れ」できる領域の拡大が図られており、不動産関連取引において、ペーパレス化の波が一気に加速することが予想されます。

なお、不動産業界のデジタル化については、この記事で説明した宅建業法の改正だけでなく、借地借家法等の改正についても、併せてご確認ください。

「【2022年5月18日施行】 宅地建物取引業法(宅建業法)改正とは? 改正点を解説!」の記事は以上です。
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